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宅基地/农村房屋/“小产权房”( 乡产权房)的转让、买卖、继承问题

李诗怀律师 最后编辑于 2020-06-28 08:07:21
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宅基地属于农民集体所有;宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农民无须交纳任何土地费用即可取得,具有社会福利和社会保障的性质。

农村村民一户只能拥有一处宅基地(即“一户一宅”),其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

鉴于宅基地使用权人的特定身份关系及“一户一宅”的限定,故建造在宅基地上的农村房屋,显然不能同城市商品房一样可以自由买卖。

农村房屋的买受人只能是本村村民,并需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。村委会将审查买受人是否符合宅基地申请条件,同时提示出卖人不得再申请宅基地。

而将农村房屋出卖给非本村村民、或者城镇居民,均为无效。

合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

同样,因为宅基地使用权转让的限制,农村房屋如果抵押,抵押权的实现存在现实的风险与障碍。

那么,城镇户口的子女能否继承父母的农村宅基地?以及能否继承父母的农村房屋?

如前所述的原因,城镇户口的子女是不可以继承宅基地的,但宅基地上建成的房屋属于父母的遗产,是可以继承的。由于宅基地与地上房屋是一体的,继承该房屋后,可以基于房屋所有权而继续使用宅基地,但是不得进行翻建、改建、扩建等。如房屋处于不可居住状态时,宅基地由集体经济组织收回。

与继承的情况相对应,如遇该农村房屋拆迁,城镇户口的子女可以继承对地上建筑物的补偿,而不能继承对宅基地使用权的补偿。

农村房屋除了宅基地上的房屋外,还有我们经常说的“小产权房”或者“乡产权房”。这类房屋往往是没有取得土地使用权的合法手续、或者改变了土地用途,所建成的房屋也没有土地使用权证或者房屋产权证,因而,这类房屋的买卖具有极大的法律风险。

比如,前几年一些地方出现的“大棚房”,某些开发商以种植业用途的名义租下来的地,建设村街院落出卖,买受人投入改建、扩建、装修等大量资金后,被政府部分强行拆除,致使买受人损失惨重。

也有村集体建设的房屋,由村里办理所谓的“房本”,对外出售。“出售”是民间的习惯说法,因为房屋不具有所有权证、也无法办理过户,所以名义上签订的是“租赁合同”,然而法律规定,租赁合同的期限最长不得超过20年,所以有的租赁合同中即约定“期满自动延长20年”,那么,问题来了,买受人一次性支付的“租金”是20年的吗?20年期满,出租人不续租的话,是否该退还租金?退还多少?


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2条评论

  • 问题多多。农村这些财产关系需要理理顺。
    2020-06-28 09:29:49 0回复
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  • 感谢科普
    2020-06-28 08:18:56 0回复
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