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借名买房风险大,规避或有新办法

李诗怀律师 最后编辑于 2020-07-01 08:03:37
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现实生活中,为了规避房屋限购政策、简便手续、享受优惠等多种原因,由借名人出资、以出名人的名义购买房屋,并约定该房屋名义上归出名人所有、而实则归借名人所有,这就是我们通常所说的“借名买房”。

借名买房,无论对于出名人、还是借名人,都有着法律上的风险。

对出名人而言,如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠,借名购房后,出名人就丧失了再次享受该优惠条件的机会,比如首套房优惠政策等;另外,如借名人不能按期偿还月供,势必直接影响到出名人的征信。

而更大的风险体现在借名人一方。根据物权变动的公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。按照房屋所有权证书的登记,所有权人为出名人,尽管双方约定了该房屋实际上归借名人,借名人有权要求出名人配合办理过户手续,但该权利属于债权,不能对抗物权。由此,给借名人带来的风险包括但不限于以下方面:

出名人可能以此房屋办理抵押贷款,后因未能偿还贷款而该房屋被查封、乃至被强制执行。借名人尽管可以提起执行异议之诉,但终究并不能阻却执行,以至于借名人“房财两空”。

出名人也可能出售该房屋,如第三人善意购买、并已经办理房屋所有权转移登记的,借名人则不可以主张他们的买卖合同无效,无法追回房屋。

另外,“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间,一般没有签订借名买房协议。在房价明显上涨的情况下,出名人往往会翻脸不认账,矢口否认借名买房的事实,坚称是自己买房,而把借名人的出资说成是赠与或者借款,起诉要求借名人腾房。如借名人能提交一系列的相关证据证明“借名买房”的事实,则可以反诉要求出名人办理过户。

还有,在出名人的离婚案件中,该房屋有被作为夫妻共同财产进行分割的风险;如出名人死亡,其继承人对借名买房的事实不知情或不认可,该房屋可能作为遗产被继承。

而借名购买政策性保障住房、或为规避住房限购政策而借名买房,还另有着特别的风险:

借名购买政策性保障住房(包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋),如果原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,在该房屋具备上市交易条件后,借名人可以要求出名人为其办理房屋过户登记手续。但如果原购房合同系2008年4月11日之后签订的,则法院一般不支持借名人要求过户的请求。

为规避住房限购政策而借名买房,除非后来借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合了住房限购政策,否则不可以要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

有鉴于此,对于“借名买房”一定要谨慎为之,最好签订书面的借名买房协议,并保留好相关证据,在过户的条件成就时,如出名人未主动配合过户,借名人则应及时诉讼要求出名人为其办理房屋过户登记手续(非确权)。

在房屋过户给借名人之前,借名人为规避随时可能发生的风险,在《民法典》实施后,借名人或可以创设出新的办法:要求出名人在该房屋上为借名人设立居住权,以彻底规避任何情况下被轰出房屋的风险。


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2条评论

  • 请问律师,能代理老百姓起诉房价暴利吗?
    2020-07-01 08:23:06 0回复
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  • 买房的可要记住了。
    2020-07-01 08:22:08 0回复
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