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安置房可以买卖吗?有哪些风险?如何防范?

李诗怀律师 最后编辑于 2020-07-04 11:40:25
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由于棚户区改造、征地拆迁、宅基地腾退等原因,就有了安置房屋,也就相应的出现了大量的安置房买卖的现象。而很多买卖合同在签订时,房屋并未取得产权证,有的还未建成交付,有的甚至仅是购买指标,加之安置房本身的政策因素、交易限制、补缴土地收益等,因此,安置房买卖问题具有多方面的法律风险。

首先,在房屋尚未建成交付的情况下,不排除出卖人虚构该房源信息的可能性。

其次,买卖合同中的出卖人可能无权单独处分该房屋。虽然补偿安置协议系该人名义签订,但所获得的拆迁利益并非归其个人所有、而往往属于家庭成员共有,故其出售房屋的行为如未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认,则其出售行为就属于无权处分。

再次,买受人是否具备购买该安置房的资格,比如转让的是购买指标这种情况,拆迁人仅接受被拆迁人选房,而买受人并非被拆迁人。

另外,因安置房买卖时,往往未取得产权证、甚至房屋未建成交付,因此签订买卖合同后,无法及时办理网签,也无法实际占有使用该房屋,在此情况下,出卖人可能会“一房数卖”、而买受人还浑然不觉。

还有,购买安置房,还存在补缴土地出让金的问题。

最后,初始房产权办理期限长、取得产权证后还有限制交易限期,故买受人最终取得产权证将是一个漫长的过程,在这个过程中,很可能还会存在一些不确定的因素,比如房价上涨出卖人反悔的问题、或者出卖人抵押了该房屋甚至被强制执行问题等。

有鉴于此,建议最好不要购买此类房屋,如果购买,则尽量购买已经建成交付的房屋,并在签订合同后及时占有使用该房屋。

买受人须根据补偿安置协议上的被安置人口情况、以及被拆迁房屋来源等情况,要求出卖人协调被拆迁院落的全部潜在权利人员都在买卖合同上签字,确认同意出卖房屋。

购房人在签订安置房买卖合同前,要全面了解该房屋的性质及相关政策,比如补缴土地出让金的问题、办证周期问题、限制交易期限问题等,做到心中有数,在出卖人初始房产证办理下来后,及时要求出卖人协助办理过户手续,以免出卖人抵押或转让房屋。

明确约定合同中双方的主要义务及违约责任。比如补缴土地收益、过户费用的承担问题,房屋交付及协助办理过户手续的时间问题,一方违约应承担何种违约责任或如何赔偿损失的问题等,都做出明确的约定。


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    2020-07-06 08:54:06 0回复
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