物业“撤退潮” 二、物业和业主能双赢吗? 中国学经济卷服务业册物业篇

物业“撤退潮”

二、物业和业主能双赢吗?

中国学经济卷服务业册物业篇

安  文

物业市场发展到现在，供需双方似乎都有很多不满意。业主端对物业充满不信任甚至敌视，物业费高、服务质量低、投诉无门、公共收益不透明、维修基金难以对账……而物业也满眼委屈，物业费催收困难、人力成本上涨、基础设施维保费用上涨，盈利备受考验……如此，就越形成一种恶性循环：物业费收缴率低 → 物业公司亏损 → 削减预算、精简人员 → 服务质量下滑 → 业主更加不满、拒缴物业费 → 物业费收缴率进一步降低 → 物业公司撤退不干。

但是，正如每一次行业震荡，危机之中往往孕育转机。对有些物业企业而言，“撤出潮”不是终点，而是一场“倒逼转型”的契机。有些物业企业，创造了新的服务模式，让物业和业主，实现双赢。如万物云的“弹性定价”模式。他们梳理出了508项作业清单，其中158项为必须的基础服务；剩余的350项，业主可自由选择。最终，物业将按照为业主实际提供的服务项目来进行费用计算。据悉，目前万科物业已在全国超10个小区落地“弹性定价”。再比如，河北沧州还首创了“先服务，后付费”的模式。业主将物业费全部存入三方监管账户，账户由物业公司，住建公司与银行共同管理。然后物业费在每季度前两个月将全额拨付；最后一个月先拨90%，剩余10%将由业主对物业的服务进行考核；唯有考核结果达标，物业才能拿到剩余的物业费。这项措施既保障了物业日常运转，同时也帮助业主规范物业“光拿钱，不做事”的顽疾。还有，成都某小区，业主们创造了 "阶梯物业费" 模式：小区基础服务费是1.8 元 / 平方米，增值服务（如代收快递、上门维修）按需付费。实施一年后，物业费的缴费率从 65% 提升到 92%，物业不仅扭亏为盈，还增设了老年活动中心。最后再看上海某小区，建立了 "物业开放日" 制度：每月让业主代表审核收支明细，从保洁用品采购价，到人员工资表，全部公开透明。这种信任机制，让该小区的缴费率稳定在 95% 以上。