房地产寒冬回春 一、长期估值指标全面修复： 楼市泡沫出清，底部信号明确 中国学经济卷产业册房地产篇

房地产寒冬回春

一、长期估值指标全面修复：

楼市泡沫出清，底部信号明确

中国学经济卷产业册房地产篇

安  文

历经数年深度调整，中国房地产市场正站在关键的历史分水岭上。从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期估值维度观测，当前多数城市房价已充分释放风险，接近历史估值底部；叠加2025年核心城市住房总需求企稳、成交结构回归刚需本位、居民支付能力持续修复，楼市已初步具备止跌回稳的底层条件。这不是短期政策刺激带来的脉冲式反弹，而是长期估值修复、供需再平衡与居住属性回归共同驱动的趋势性拐点，中国房地产正告别野蛮增长，迈向总量平稳、结构优化、价值回归的高质量发展新阶段。

一、长期估值指标全面修复：

楼市泡沫出清，底部信号明确

房地产作为长周期资产，其价格底部从来不是由短期情绪决定，而是由租金回报、收入支撑、历史比价等核心基本面锚定。当前三大长期指标同步触底回升，共同印证市场已进入估值底部区间。

租金回报率是衡量房产居住价值与投资性价比的核心标尺，2025年12月百城住宅租金回报率回升至2.39%，已逼近首套5年以上公积金贷款利率2.6%的关键阈值。这一数据背后，是房价深度调整与租金相对坚挺的双重作用：过去数年房价累计跌幅普遍超过15%，部分二线城市跌幅超30%，而租金受城镇化、人口流动与居住需求支撑，跌幅远小于房价，推动租售比持续修复。从金融逻辑看，租金回报率接近公积金贷款利率，意味着房产持有成本与租金收益基本匹配，刚需与长期持有型需求的入场性价比显著提升，市场过度投机的水分被彻底挤出，房屋居住属性正式回归主导地位，这是市场触底的最核心信号。

房价收入比的持续回落，进一步夯实了市场底部基础。国际公认的房价收入比合理区间为4-6倍，2025年全国房价收入比已降至5.9倍，较2020年7.9倍的高点大幅回落，多数城市房价收入比甚至低于2006年水平。这一变化源于两股力量的共振：一方面，房价持续回调，多数城市二手房成交均价回到2016年及以前水平，资产价格向合理区间回归；另一方面，居民人均可支配收入连年稳步增长，收入端持续“垫高”，以时间换空间消化历史估值泡沫。对普通家庭而言，购房支付压力显著缓解，刚需与改善型需求的购买力得到实质性修复，市场从“高不可攀”转向“可负担、可持续”，为需求企稳提供了坚实支撑。

房价累计跌幅则从历史比价维度确认底部。数据显示，2021年以来，全国重点城市二手房普遍经历深度调整，部分热点城市累计跌幅超30%，三四线城市库存高企、价格回落幅度更大。经过连续数年的风险出清，市场泡沫基本释放，房价脱离基本面的虚高部分已被充分挤压，多数城市房价回到与城镇化阶段、居民收入水平、产业支撑能力相匹配的区间。从历史规律看，如此幅度的调整后，继续大幅下跌的空间已极为有限，估值底基本筑牢。

二、需求端企稳信号显现：核心城市量稳，市场底逐步确立