房地产寒冬回春 二、需求端企稳信号显现 中国学经济卷产业册房地产篇

房地产寒冬回春

二、需求端企稳信号显现

中国学经济卷产业册房地产篇

安  文

二、需求端企稳信号显现：核心城市量稳，市场底逐步确立

估值底筑牢的同时，需求端企稳迹象愈发清晰，尤其是核心城市成交总量保持平稳，标志着市场从“深度下行”转向“低位企稳”，为后续反转奠定了需求基础。

2025年全国40城新房与二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，在连续多年调整后，核心城市住房总需求首次实现企稳，告别了持续下滑的态势。这一数据意义重大，意味着经过供需再平衡，市场需求已触及阶段性底部，刚性居住需求、改善型需求形成稳定支撑，不再出现恐慌性观望或集中抛售导致的量价齐跌。

一线城市成为需求企稳的先行标杆，其中上海表现最为突出。2025年上海新房与二手房住宅销售总面积达3474.8万平方米，略高于2024年的3474.7万平方米，成为首个需求明确企稳的一线城市。作为中国经济龙头、人口持续净流入的超大城市，上海需求企稳具有强烈的信号意义：核心城市凭借产业、人口、资源的稀缺性，需求韧性远超市场预期，在政策支持与估值修复双重作用下，率先走出调整周期，形成“领头企稳”效应，带动二线核心城市逐步跟进。

从成交结构看，市场“刚需化”特征愈发明显，需求回归居住本质。研报数据显示，一线城市二手房成交总价500万元以上的比例不足20%，市场成交主力集中在中小户型、中低总价的刚需房源，投资投机性需求基本出清。这种结构优化看似市场热度降低，实则是市场回归健康的表现：需求以自住为主，成交更具持续性，价格波动更小，为市场长期稳定提供了坚实的需求结构支撑。

三、政策与预期协同发力：底部反转的催化剂逐步到位