物业费缴纳与收缴问题探讨——物业费僵局到底卡在哪里

一、话题开场

大家好，我们今天继续探讨物业费的一些问题，缴纳问题、收取问题。今天的题目叫物业费僵局到底卡在哪里。

卡在哪里？我们现在进门都需要卡，进电梯可能也要卡。如果你不交物业费，那你可能门都进不了。这也是一件很有趣的事情。

中国的事情往往都是有中国特色的。据说外国的小区是敞开式的居多，所以他们的物业管理跟我们中国的物业管理可能有所不同。

我们讲这个问题，可能会涉及多个小问题：第一个就是有一个恶性循环，履行物业服务合同的时候，会有一个恶性循环的现象。我们对这个恶性循环的现象，分析一下双方采取的措施对不对，法律底线在哪里，还有业主应该怎么做，物业公司、物业管理公司或者物业服务公司应该怎么做，法院是怎么来处理这些事情的，法律是怎么规定的，最后的破局方案在哪里、方法在哪里，是不是就一个契约精神就可以重建良性循环呢，等等。

二、小区治理的困局：恶性循环现象

现在大家知道，很少有物业公司是赚钱的。

本来说，我们业主与物业服务公司应该是一种契约关系、合同关系，是一种朴素的共生关系。按照合同，业主按时付费，物业依照合同提供服务，两者各司其职，小区能够安稳运转。

但是，种种现象表明，现实和我们想象当中的都是事与愿违。

物业费收入减少了以后，物业公司一般不会反思自己的服务问题，就是想方设法压缩服务成本。服务成本一压缩，服务质量又下去了，小区环境就更加糟糕了。这样就形成了一个僵局、死局，或者说一个恶性循环。服务质量越来越差，缴费的人越来越少；缴费的人越来越少，收上来的服务费越来越少，服务质量只能往下走。

这就是我们所说的恶性循环：物业费越来越难收上来，业主对物业公司的服务质量越来越不满意，越来越不满意，缴费的人数又越来越少，这样就形成一个恶性循环。

三、法理的底线在哪里

我们从法理的角度来看看法理的底线在哪里，也就是说物业公司采取的一些措施，在法律上能够经得起推敲吗？有没有法理依据、法律依据？

比如说用门禁卡、电梯卡使用权限来要挟业主缴纳物业费，这个符不符合法律的要求，有没有触碰法律的红线？在这一点上，我们的司法实践早已给出了明确的态度。最高法发布过一些典型案例，态度非常明确：物业公司不能以不激活门禁卡、限制电梯使用的方式催收物业费。

因为物业服务合同实际上就是一个合同，你不能用物业服务的合同债权去限制业主对建筑物的区分所有权。

现在全国法院审理这一类案件，这就是统一的标准、统一的态度、统一的尺度，裁判尺度就是这么掌握的。

从物权角度来讲，小区的门禁、电梯属于全体业主共有的公共设施，物业公司只是受委托管理，并不是所有权人，所以物业公司没有权利擅自设置使用上的障碍。

四、业主应该怎么做

对于业主来说，你如果以各种理由来拒缴物业费，那也说不过去。

比如说业主专门去找一些服务上的瑕疵，绿化修剪不及时、保洁清扫有疏漏等等，然后就不交物业费，这是说不过去的。为什么？人家绿化修剪不及时、保洁清扫有点小瑕疵，只是服务过程中的一点小瑕疵，或者履行合同上的一点小瑕疵，还没有构成物业公司的根本违约。业主不能以这种小瑕疵拒绝缴纳全部物业费，绝对不行。

但是如果是房屋外墙脱落、墙体开裂等等质量问题，责任主体是开发商，不是物业公司。业主对开发商的不满转嫁到物业身上，说物业根本违约，不缴纳物业费，对吗？不对，这叫对象错误。你应该向开发商主张维权，不应该向物业服务公司主张维权。

即便物业服务公司的服务存在明显瑕疵，业主的正确做法也不是一拒缴就了事，要理性维权。给物业公司发整改通知书，如果物业公司拒绝整改，或者整改没效果，可以发律师函，或者向街道、住建部门投诉。现在街道都有专门管理物业纠纷的部门，住建部门肯定会管。

物业费有争议的，不是拒缴，要到公证处提存。交物业费是天经地义的，不能不交，要表明态度：我不是拒缴，我是交的，但是我交得不服气，把这笔钱先提存到公证处，这样就立于不败之地。

后面如果双方理说不清，谈不成，最后到法院讲，法院说了算。

碰到服务上的一点小瑕疵，不能拒绝缴纳物业费，这是违约、违法的，这就是业主的行为底线、行为边界。

五、物业公司应该怎么做

对于物业公司来讲，你的行为边界在哪里？要合法催缴费用，循序渐进、循循善诱，不能因为物业费缴不起来就降低服务标准、拒绝提供服务、限制别人通行权，这样都不对，只能制造僵局、死循环、恶性循环。

正途应该是按规行事、按法行事：

第一步，柔性沟通。电话、微信、上门走访，了解业主欠费真实原因。忘了交就提醒，经济困难可以分期交，做好记录、留存证据。

第二步，书面催告。加盖公章，写明欠费事实、金额、缴费期限、逾期后果，寄给业主，甚至发律师函。

第三步，分类化解矛盾。矛盾原因各种各样，要分类施策。针对业主提出的服务问题，上门核实整改，确实造成损失的，主动协商减免物业费。对经济困难业主，缴费方案灵活变通，对症下药化解纠纷。

第四步，借助第三方调解。依托居委会、街道调解中心、多方联动机制，低成本高效率解决矛盾。群体性欠费纠纷，不求助这些单位解决不掉。

最后一步，才考虑诉讼、仲裁。诉讼仲裁证据很重要，证据链是关键，物业服务合同、日常服务日志、维修工单、催缴记录都要齐全。

六、物业公司绝对不能碰的红线

法律、道德给物业公司划了很多不可触碰的红线，触碰可能承担侵权责任：

－　停水、停电、停气、停暖，《中华人民共和国民法典》明令禁止；

－　限制门禁、电梯使用，司法判例明确不可以；

－　公共区域公示业主欠费信息，涉嫌侵犯隐私权；

－　言语威胁、上门骚扰施压，业主可报警；

－　物业费和停车费捆绑收取，侵犯通行权；

－　在业主门上张贴催费单，侵犯私人空间、泄露隐私。

这些红线最好不要碰。

七、破局方案：重建良性循环

对物业费恶性循环的僵局，有没有破解之道？社会治理能力、政府治理能力、社会自治能力用起来，能不能解决死局？

关键是从法律角度弘扬契约精神、践行契约精神，恪守权利与义务的边界。

对物业公司而言：优质服务是立身之本，严格按合同履约，畅通沟通渠道，定期公开服务内容和收支明细，用完善服务换认可，用智能化工具提升缴费效率，不用捆绑手段追缴。

对业主而言：理性维权是基本责任，分清开发商与物业公司责任边界，不盲目转嫁情绪，一般性服务瑕疵给予合理整改期，严重服务问题依法主张减免，同时留存完整证据。小区正常运转依赖物业费足额收缴，过度非理性拒缴，最终损害全体业主利益。

对监管部门而言：完善物业服务标准，健全考核评价机制，畅通投诉举报渠道，加大对物业违法违规行为查处力度，以制度约束筑牢治理根基。

这样才能从根本上打破恶性循环。

八、总结

物业公司不必把门禁卡当作要挟工具，业主也无需把拒缴物业费当成唯一维权手段。坐下来理性沟通，按合同兑现服务，以标准交纳费用，服务有瑕疵及时整改，费用有拖欠足额补缴，以法律守住底线，以协商化解分歧，才能让小区回归安宁，邻里相处归于和谐，这才是小区的治理之道。